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家づくりのこだわり
【ご相談内容】
半年くらい前から、家を建てるために草津、栗東、守山市内で土地探しをしています。１か月ほど前に、守山市内の売り土地を見つけ現地も家族で見に行きました。印象は良かったのですが、一つ気になることがありご相談させていただきました。気になることというのが、不動産屋さんに、この土地の話しを詳しく聞くと、かれこれ１年くらい前から売りに出されているにも関わらず売れていないということでした。周辺の売り土地に比べて、お値段が特別に高い訳でもないのに、１年も売れていないというのは、何か理由があるのでしょうか？
このご相談に、
チームフィックス広報部
RAS（ラス）父さんがお答えします！
フィックスホームに家づくりのご相談をいただくお客さまの、約７０％～８０％が土地購入からのお客さまです。
今回のご相談者さまがお探しをされている、草津市、栗東市、守山市は、滋賀県の南部エリアの中でも非常に人気の高いエリアになります。
昔のように不動産屋に足を運ばないと情報が得られない時代は終わり、土地情報を取得する方法の多くはスマホ検索です。土地情報の掲載されているポータルサイトを利用して検索すると、実はあることに気が付きます。
すでに経験されている方が多いかも知れませんが、長期間に渡り掲載され続けていて、売れる気配のない土地が見つかるのです。価格が極端に高い訳でも、見た目の印象が悪い訳でもないのに、長い間、売れていない土地。いったい何故、売れないのでしょうか？
今回は、土地の売れない理由について、いくつかご紹介をしていきましょう！
売り土地の対象面積は広めなのに、その敷地の前道が狭い場合、土地の売り価格は安めに設定されることが多い傾向です。住宅の建築を目的とする場合、建築基準法上の道路で、幅員（道路の幅）４ｍ以上の道に、２ｍ以上接していている土地でなければ住宅を建てることができません。
つまり極端に前道が細い場合は、生活する上で車の出し入れや、万一の緊急車両の通行のことを考えても、あまり好まれるものではありません。もしかしたら、売れない理由は、敷地そのものに問題があるのではなく、前面道路に問題がある可能性もあるのです。
また、その他の周辺環境として、近くに墓地がある、鉄塔がある、高圧線が上空を通過している、匂いや音（踏切や新幹線、高速道路、消防署、救急のサイレンなど）さまざまです。もちろん人によって気になることが違いますので、気になる土地なら現地を見てみなければ判断ができません。
先ほどの「前面道路が狭いから」という理由と合わせて、もう一つ道路の話しをするならば、敷地の前の道路が公道ではない場合もあります。公道・・・つまり草津市や栗東市、守山市、また滋賀県や国の管理する公けの道路ではなく、その道路に面して住んでいる方々を中心に、１人または数人の個人所有の道路が世の中には存在します。
このような場合、建築工事を行うにあたり、その道路の所有者の方々に通行の許可「通告承諾」をもらったり、上下水道やガスの引込工事のために道路を掘削する場合は、「掘削承諾」をもらわなければならないことも想定しておかなければなりません。
「周辺のみんなで所有している道路なのだから、工事をする時はお互いさま」と全員が快く同意をしてくだされば何の問題もありませんが、世の中にはさまざまな考え方の人もいらっしゃいますから、あまり簡単に考えない方がよいかも知れません。
周辺相場に比べて、極端に価格が安く設定されいる場合は、過去に事件や事故がなかったかを確認する必要があります。新規分譲地の場合には、このような心配はないですが、既存の住宅団地内の物件は、以前にお住まいだった方がいますので不動産業者や住宅会社の担当者に依頼して調べてもらうようにすると良いでしょう。
仮に古い建物が解体されて無くなっていたとしても、前の家が建っていた時に、建物内で自死や孤独死、火事などの事件や事故があった場合は、好まれない方も多いと思います。今では、物件を紹介する際や、土地を契約する前の重要事項説明の中では必ず説明する決まりになっていますので、「知らずに購入してしまった！」ということにはなりませんので安心ですが、検討するかどうかの前段階で分かっている方がより安心です。
リンク＞＞購入してからお金の掛かる土地とは、どんな土地ですか？ でも紹介したように、土地価格そのものは、それほど相場とかけ離れていないにしても、購入後に家を建てられるようにするための準備工事（古家の解体なども含めて）や、ライフラインの整備費用が別途かかることにより、敬遠されてしまう場合もあります。
このような土地は、土地自体には問題がありませんので、購入を検討できるかどうかをハッキリさせるために、整備工事等々にかかる費用を予め見積を取り、その上でも予算内に納まるのかどうかを見極めていく方法で解決できます。
土地の価格は、所有者が自由に設定することができます。ですから売主（所有者）としては「少しでも高く売りたい」という気持ちから、相場より少し高い価格設定をする場合があります。また買いたいという人が現れ、価格交渉をされた時にも対応できるように、少し値引きしろも視野に入れた価格設定をすることもあります。
しかし逆に、「この土地は先祖から受け継いだ大切な土地だから、この価格でないと売らない」と値引き交渉に全く応じない売主もいらっしゃいます。もちろんその考え方を否定するつもりはありません。ですが買主側からすると、「せっかく買うのだからお得感を味わいたい」と思う気持ちも十分に理解できます。周辺の相場感より高く、さらに「価格交渉には全く応じない」という売主の姿勢が予め分かっていると、そもそも検討から外すという方も多いかも知れませんね。
この他にも、土地の所在や条件により、さまざまな状況が想像できます。これを機会に、土地選びについて研究するきっかけにしてみてはいかがでしょうか？
何かご不明な点がありましたら、遠慮なくご相談ください。
