土地探しや家づくりをする初心者の時に僕が知っておきたかった7つのこと｜高気密・高断熱・省エネ住宅を建てる工務店

投稿者

楢崎隆也「家学の時間」 [1471] 川尻順子「家楽の時間」 [24] 西口未羽 [87] 林直人 [135]

トピック

住まい [1652] 家族（親子・夫婦） [790] 人間関係 [715] 仕事 [1056] お金 [1233] 考え方 [1548] 知識・情報 [1657] 教育・学び [1178] 家事 [388] 食事・料理 [155] 健康・運動 [256] 趣味・遊び [312]

土地探しや家づくりをする初心者の時に僕が知っておきたかった7つのこと

楢崎隆也「家学の時間」

こんにちゎ＾＾

住宅コンサルタントのならざきです！

フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。

当ブログでは何度かお伝えをしていますが、僕自身は約20年前に土地探しから家づくりをしました。当時の僕は住宅コンサルタントの仕事ではありませんでしたので、今、ブログを読まれているあなたと全く同じ、初めての土地探し、家づくりで、いわゆる初心者、素人の立場でした。

家がどのようにして建つのか、住宅ローンの仕組みや借り方、選び方などを自分なりに勉強をして臨んだ家づくりではありましたので、詳しい知識がなかったとは言え、納得の上、全て自分で決めて選びました。

しかし、住宅コンサルタントの仕事に就き、さまざまなお客さまのお手伝いをする中で、理解しているつもりだったことも、さらに理解が深まり、もし今の僕が、20年前の僕にアドバイスをするとしたら、もっとたくさんのことを分かりやすく伝えられたのになぁという思いになってきました。

土地探しや家づくりをする初心者の時に僕が知っておきたかった7つのこと

多くの方は、人生で何度も家づくりを経験することはありません。そして家づくりのことを真剣に考え始めるのは、結婚してすぐの時期から、お子さまが生まれて少し落ち着いた、人生の3分の1くらいの時期という方が最も多く、土地探しや家づくりは初めての経験、つまり初心者である場合がほとんどです。

何から始めたら良いのか分からなくても、今やインターネットを活用すれば、情報は何でも手に入る時代になりました。しかし今度は情報が溢れ過ぎ、何が正しい情報で、何が誤った情報なのかが判断しづらい時代になっています。さらに最初に得た情報が誤っていると、我流で進めたその後の家づくりも、望まない方向に進んでいくこともあります。

そこで今回は、自らの土地探しや家づくりの経験と、プロの住宅コンサルタントとして、自分自身が家づくりの初心者だった時に知りたかった7つのことについてお話しをしたいと思います。

この7つのことを知らないと、あなたは時間を無駄にしてしまったり、損をしてしまうことにもなりかねません。何より、先に知りたかったという僕の後悔を活かしきれないことになります。家づくりのことは、いろいろと勉強しているから大丈夫だと思っている人にこそ、ぜひ知っていただきたい内容になりますので、最後まで読み進めていただけると嬉しいです。

7つのことをお伝えする背景

家づくりを考え始めた頃、僕は住宅設備機器（キッチンやバスなど）や住宅建材（床やドア、外壁など）を取り扱う商社に勤めていました。ですから、直接、住宅会社や工務店に勤めていた訳ではありませんでしたが、比較的、家づくりには近い業界で仕事をしていましたので、知っていることも普通の人に比べれば多かったはずです。

それなのに今振り返ると、結局のところ本当に大事なことは、深くは理解出来てなかったと思います。逆に言えば、理解できてなくても、土地は買えるし家も建ちます。しかし住宅コンサルタントになって、納得のいく、満足度の高い土地探しや家づくりをするためには、必ず「基本の型」があるということを発見しました。

そして土地探し、家づくりの初心者の方が失敗や後悔をするポイントは、ほとんどの場合、共通していることも分かりました。今回、お伝えすることが自分に当てはまっていないか、ぜひチェックをしてみていただければと思います。

1）何のために家づくりをするのか

最近の傾向では、国の動きや人気の住宅系YouTuberなどの影響もあり、住宅性能に関心の高い方が増え、スペックを非常に重視されている方が増えています。高性能な家をお値打ち価格で手に入れたいという思いは、当然のことだと思います。

ただ、その部分は、あくまで家づくりをするまで、もしくは住宅会社を決めるまでの間のことで、実は忘れてはならないのは、何のために家づくりをするのか、そして家づくりをすることで、本当に手に入れたいもの、実現したいことは何なのかが大事なのだと思います。

あくまで家づくりは人生を豊かにするための一つの手段であって、人生の目的ではありません。ぜひ家族会議の場で、何のために家づくりをするのかを、しっかりと人生の優先順位について話し合っておき、家づくりにノートに書き残しておくことが、のちに判断に困ったとき、何か上手く進んでいないなと感じたとき、迷ったときに「そもそも何のために家づくりをするのか？」という原点を思い出すのに役立つことになります。

2）住宅会社選びのための情報収集方法

家づくりを考えはじめると、多くの方が真っ先に住宅展示場に足を運ばれる方が多いと聞きます。しかし実際に住宅展示場に行ってみると、あまりにも広すぎる間取りや、豪華な設備に圧倒され、更に建物価格を聞けば現実味のなさに参考にならなかったという意見があるのも事実です。

ですから、まだ家づくりの方向性や好みがぼんやりとしている時期、また家づくりに対して、あまり知識のないうちに住宅展示場に行くことは、先入観を持たないためにも、あまりおススメをしていません。

まずは、WEBを活用して広く住宅会社や工務店などを検索し、それぞれのホームページを確認したり、さらに興味を持った会社には、資料請求をしてみるところから始めてみましょう。また資料請求の際に、訪問や電話を希望しない場合には、その旨を書き添えておくことも大切です。

せっかくの休日を無駄にしないために、ホームページやYouTube、インスタグラムなどで、出来るだけ自宅でできる家づくりの勉強や準備をした上で、具体的な相談や気になることを確認するために訪問をするという流れが理想です。

3）住宅会社や工務店の担当者を見抜く質問をする

人生最大のイベントの一つである家づくり。誰もが失敗したくないと思うのは当然のことです。星の数ほどある家を建ててくれる会社の中から、たった一つの業者に出会うのは、まさに運命といってもいいでしょう。

情報収集が完了したら、いよいよ実際に訪問して、疑問点や印象を確認していきます。運命の会社と出会うために、何を重視するかは人それぞれです。ブランド？　実績？　雰囲気？　担当者？　価格？　デザイン？・・・さまざまなチェック項目が考えられますよね。

しかし中でも家づくりの成功、失敗を最も左右するのは、担当者で決まると言っても過言ではありません。同じハウスメーカーや住宅会社、工務店であっても、担当者によって家づくりの進め方は大きく異なるからです。

そこで、この記事をお読みいただいている方へ、良い担当者に巡り合う確率をUPする簡単な方法を1つだけ、お伝えしておきます。まずハウスメーカーや住宅会社、工務店に訪問前には、必ず電話で予約をするようにします。そしてその予約の際、電話対応をしてくれた方に、「そちらの営業所内で（会社で）年間、一番多くの契約をされている担当者さんに話しを聞かせて欲しい」と伝えるだけです。

ちなみに目安となるのが大手ハウスメーカーなら、年間8棟～12棟くらい、中堅規模の住宅会社や工務店では、年間12棟～24棟ほどの契約をしている担当者ならトップセールスである可能性が高いです。

念のためにお伝えしますが、分譲系不動産会社の担当者の契約棟数はアテになりません。分譲系不動産会社の場合、そのほとんどは建築条件付き売り土地で、土地が気に入ったら、担当者の良し悪しに関わらず建物の契約も付いてきますので、その担当者の実力を正しく測れないためです。

4）住宅性能の基準となるもの

住宅の基本性能や機械的なハードの部分については、それぞれの住宅会社や工務店の技術力や、何を重視するかによって採用される材料や仕組み、工事方法が異なります。ただ根本的な考え方として、ぜひ軸に置いておきたいのが、建てる時も住んでからもコストの掛かりにくい家を建てることです。

そのために最低限として確認しておきたいことが2つあります。1つ目は、気密検査を実施しているかどうかです。気密性が良ければ、冷暖房の効率も良くなり光熱費の削減につながります。

気密検査を実施している会社で、断熱性能を疎かにしている会社はありません。しかし逆に断熱性能は高めでも、気密検査を実施していない会社は存在します。ですから、まず気密検査を実施しているかを確認し、実施しているなら、およその性能値を確認します。C値=0.5以下が合格の目安です。

2つ目は、耐震性です。地震大国である日本ですから、地震はいつ起こるか分かりません。家族の安全を考えるなら、許容応力度計算による耐震等級3を確保しておきましょう。

主要な構造部分は、最初にやっておかなければ、後で高めたいと思ってもなかなか出来ないのが現実です。耐震補強という手もありますが、タイミングと費用を考えるなら、予算が許す限り最初にしっかりとやっておきたいです。ちなみに「耐震等級3相当」は「耐震等級3」とは全く違いますので、しっかりと確認しておきましょう。

5）土地探しは住宅会社を決めてから

「土地がなければ家が建てられない」。当たり前のことですが、実は家づくりを順番に進めたいと考える真面目な方ほど、陥ってしまう失敗があります。

まずは土地を探して、それから建ててもらう住宅会社や工務店を決めようというのは、一見、丁寧で段取りよく進めているように思えますが、必ずしもそれで上手くいくとは言い切れないところがあります。

実は住宅会社が決定しないまま土地契約に進むと、土地決済（土地代金の支払い）までのスケジュールが、あなたが考えている以上に非常にタイトなスケジュールになりやすく、その結果、住宅会社選びや間取り検討の時間が思うように取れなかったり、法令制限が厳しく思うような家が建てられないといった後悔につながる可能性が高まります。

スケジュール面からお伝えすると、建築条件付きの新規分譲地や、造成工事完了がかなり先の場合は別ですが、完成宅地の場合は、短ければ土地契約から1か月後くらい、長くても2か月後くらいには、土地代金の支払いをしなければならないのが不動産業界の慣例です。

特に土地購入から家づくりを、住宅ローンを利用して行いたいと考えている方にとっては、住宅ローンの審査を申し込み、銀行から融資の承認を受けなければならない日付が土地の契約書に記載されている関係で、建物を契約しなければならない時期も決まってしまいます。

また法令制限には、さまざまなものがありますが、いずれにしてもクリアしなければ家は建てられません。希望の間取りが取れなかったり、選べる外壁の色や種類、屋根形状などの選択肢が、極端に少なくなる場合もあります。

住宅会社や工務店を決める前に土地の契約をしてしまうと、最終的に困るのはあなたです。住宅会社や工務店は、もし契約された土地の条件が厳しく、多くの制約を受けたりスケジュールが極端に厳しい、また手間がかかり割に合わないと判断するなら、その依頼を受けないとか、通常以上に利益を取って見積を出すことはいくらでも可能です。

土地が決まってから、慌てて住宅会社や工務店を検討し、数日で間取り作成を行い、バタバタと請負契約をするなどということが無いように、住宅会社や工務店選びに目途が立ってから、具体的な土地探しを進めるようにしましょう。

6）自作の間取りづくりは基本を理解してから

注文住宅で家づくりを考えた時、前半の山場である一方で、非常に楽しい時間になるのが間取り検討の時間です。一般的には、自分たちの希望を住宅会社の担当者や設計者に伝え、断片的だった希望を一つの間取りとして形にしてもらうことになります。

間取りづくり自体は、少し興味のある方であれば、プロでなくても作成可能です。最近では無料で簡単に、そして誰でも使える優秀なアプリも登場していますので、手軽に間取りづくりの醍醐味を味わうことができます。

しかし、ちょっと待ってください。建築士や設計者などのプロに相談する前に間取りを自作すると、構造的に無理が生じていたり、実現不可能な間取りが出来上がってしまう場合もありますので注意が必要です。

現場での納め方や施工方法など、あらゆることを想定しながら作られる間取りは、全てに理由があります。プロから提案された間取りの設計意図を聞きながら、設計ルールや構造など基本的なことを教わった上で、どうしても希望の間取りが提案されない場合に、「自作の間取りを見て欲しい」とプロの意見を求める方が得策です。

7）資金計画書に計上されない支出もある

今の時代は、「頭金」なしのフルローンで家づくりを進めることが可能な時代になりました。しかし、「頭金」は必ずしも必要ではないものの、家づくりには何かと出費が多いものです。資金計画書に計上されない支出もあります。

また家が完成すると、家具や家電、身の回りの物を新調しようとすると、基本的には「現金」が必要になりますから、「貯金額」＝「頭金」ではないことは言うまでもありません。

さらに先ほど、「今の時代は、頭金なしのフルローンで家づくりを進めることが可能」とお伝えをしましたが、正しくは「頭金」は支出しなくても家づくりは可能ですが、「現金」は一時的に必要になる場合があります。

例えば、土地購入から家づくりをする場合には、土地契約時に「手付金」もしくは「契約金」として、土地売買代金の5%～10%相当額を、「現金」で売主に手渡すことが多いからです。土地購入をしない場合でも、住宅会社や工務店と工事請負契約をする場合にも、「契約金」としていくらかの「現金」を手渡す必要があります。

家づくりの総額を全て住宅ローンでまかなうとしても、住宅ローンを借り入れる前に必要なお金については、一時的に「現金」で支払う必要があるため、少し余裕をみて200万円くらいは、一旦、手元から支出しても、日々の暮らしに支障の出ない程度の「現金」は必要になると考えておいた方が安全なので、そこは注意が必要だということになります。

実は僕が約20年前に家づくりをした時には、長男の誕生も控えていたことから、フルローンで家づくりをするつもりでした。一時的な支出可能な「現金」も、100万円くらいしか持ち合わせていませんでした。

僕の場合は土地購入からの家づくりだったため、土地の手付金（＝契約金）などを支払い、尚且つ家が完成するまでの間の家賃と住宅ローンの返済が重なる数か月間は、本当にギリギリでやり繰りをしていた記憶があります。

当時は、このような仕組みのことを、よく理解しないまま家づくりを進めたものですから、理解が浅かったと思います。このようなことにならないためにも、どのくらいの現金を用意し、どのくらいの住宅ローンを組むのか、そしていくら返済するのかなど、ライフプラン表も活用しながら後悔のない資金計画をしていただきたいと思います。

最後に

今回、お伝えした7つのことは、土地探しや家づくり成功への最短コースの入口でしかありません。それぞれには、さらに細かくチェックしなければならないポイントがあるのも事実ですが、仮に家づくりがどのような段階に進んだとしても、基本となるのは最初に取り組む必要がある「何のために家づくりをするのか？」ということを家族でしっかりと話しあう家族会議です。

しかし「あらためて家族会議と言われてもなぁ」と躊躇される方も多いかも知れません。そこで家づくりをスムーズに進めることができる「11のチェックシート」を作りましたので、もし興味のある方は、QRコードを読み取って、もしくは下記のURLをクリックして、チェックシートをダウンロードしてください。時間を短縮し、家づくりの質と精度を上げるために、ぜひお使いください。