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住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
私たちの住む滋賀県でも、新規分譲地の販売が盛んに行われています。特に京都や大阪への通勤圏である滋賀県の南部エリアは、これらの都市部に比べて地価も安く、広めの土地が購入できるとあって、戸建て思考の方にとっては、非常に人気の高いエリアになっています。
しかし近年は、そのような都市部からの人の流入が、滋賀県の南部エリアの地価を下支えし、利便性の高いエリアでは、都市部も顔負けの高値で都市取引が行われています。
県土の中央に琵琶湖があり、その周りを主要な公共交通機関であるＪＲ琵琶湖線と湖西線が通るという、滋賀県特有の地理的な視点から見ても、そのＪＲ沿線を中心に放射線状に街が広がっていることから考えても、利便性の高い土地というのは限られているという理由からです。
そのため滋賀県の南部エリアには、不動産系分譲会社さんが多く、これまで田んぼや畑だった場所、大きな施設の跡地利用として、宅地開発が積極的に行われているのです。
滋賀県の南部エリアで新規分譲地が開発されると、その多くは「建築条件付き売り土地」として販売されます。みなさんが新規分譲地販売の情報を入手されるよりも、ずっとずっと前から地主さんとの度重なる交渉を経て、やっとのことで分譲地はつくられます。
土地の買収から売り土地として商品化されるまで（売り土地は不動産業者さんから見たら商品です）には、土地の所有者とはもちろんのこと、近隣住民説明会や行政の関係各所との協議など、非常に長い年月と資金がかかることもあり、簡単に土地だけで売ってしまうのではなく、住宅も建てて土地と一緒に販売したいという分譲系不動産会社さんの思いがあるのも仕方ありません。
そこで今回は、建築条件付き、もしくは建築条件無しであったとしても、新規分譲地を購入検討をする時に注意したいことを解説したいと思います。
新規分譲地の工事に着手できるのは、一般的に行政の「開発許可」が下りてからになります。またそれまでは分譲地の販売や広告もできません。計画段階での紹介は可能ですが、申し込みを受け付けたり、不動産売買契約を締結することも出来ません。
また造成工事中の新規分譲地は、完成予定時期が公表されていますが、天候や行政指導、近隣住民との協議、分譲地の工事完了検査などに時間が掛かることもあり、僕の経験上、新規分譲地の造成工事というのは、少し遅れると考えておいた方がよいと思っています。
つまり、みなさんにとっては、引っ越したいタイミングがずれてしまう可能性があるということです。
いわゆる「建築条件付き売り土地」の場合です。建築条件付きを簡単にお伝えするなら、「その土地が気に入って購入する場合は、土地の分譲会社の指定する会社で住宅を建てなければならないという条件」がついている売り土地のことです。
つまり本来の土地は土地だけで購入し、家を建てる会社を自由に選ぶということは出来ないということになります。１０年ほど前までは、どちらかというと土地の立地条件を優先してマイホームを考える方が多かったという印象ですが、ここ最近は、建築を依頼したい住宅会社や工務店があって、そこにお願いしたいので「建築条件なしの土地を探す」、もしくは「建築条件を無しにしてもらう交渉をして土地を購入する」という方も増えてきています。
先ほどもお伝えしたように、建築条件付きの場合は、建築を依頼する会社が指定されていますので、もしみなさんが家を建てるにあたり、性能や仕様面でさまざまな希望をたくさん持っていたとしても、指定をされた建築会社に、その技術やノウハウがない場合や、価格面で折り合いがつかなければ、希望した家を建てることができなくなってしまいます。
新規分譲地が販売され、建築工事に着手ができるようになると、工事の準備が整った方の家から順番に工事が始まります。もしみなさんの家が、その分譲地での最初の方の着工になる場合、あとから建つ両隣、もしくは裏側に、どんな家が建つのか、窓の位置や建物の配置など、全く分からないまま建築工事がスタートすることになります。
庭にウッドデッキを作って、景色を眺めながら過ごそうと思っていたリビングの前に、お隣のトイレやお風呂の窓があったり、予想以上にお隣の家が近くに建ってしまった。裏側の敷地に３階建ての住宅が建築され、バルコニーやベランダの日あたりが悪くなったなど、建築基準法上、違法ではない範囲なら建築される可能性があります。
自宅の間取りを検討する際に、隣の区画が売れているかどうかを確認し、もし可能であれば、せめて隣接する区画に建つ予定の建物配置だけでも教えてもらうことができれば、検討の材料になると思います。
新規分譲地の場合、順番に家が完成していき、引っ越しされてきます。そのためお隣に住む方がどんな方なのかを事前に知ることはできません。気の合う人が引っ越してきてくれればよいのですが、必ずしもそうではない可能性もあることを覚悟しておく必要があります。
近隣とのトラブルの事例などは、また別の機会にお伝えしますが、長く暮らす場所ですから、お互いに気持ちよく暮らすためには、近隣の方々にも配慮や気遣いも必要になります。せっかくマイホームを持ったのに、ストレスが増えることになってしまうようでは、元も子もありません。
今回は、新規分譲地の購入を検討する時に注意することにフォーカスしてお伝えをしてきましたが、新規分譲地は新しい住宅ばかりで同年代の方も多く、道路幅も広くて完成すれば非常にキレイな街並みになるため、憧れる方が多いのも現実です。しかし見た目だけでなく、デメリットもしっかりと把握しながら検討を進めていくことが大切です。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。
★家づくりは望む人生を手に入れる手段です。望む人生を手に入れられないとしたら、家づくりが成功したとしても、意味がないと私たちは考えます。
人生は家づくりだけで考えないで下さい。私たちと一緒に望む人生を手に入れましょう。この記事があなたの望む人生を手に入れるお役に立てれば幸いです。
それでは、また～＾＾/
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